不動産調査における現地調査とは？

現地調査の話題に入る前に、不動産調査全体の流れや概要について解説したコラムがありますので、まだお読みでない方はぜひ一度参考に読んでみてください。

（こちらから全体の流れや概要についてのコラムへ移動できます。）

今回は、不動産調査の一つの要素である［現地調査］に焦点を当てて解説していきたいと思います。

［現地調査］とは字の如く、インターネット上の情報や役所調査などでは確認することができない、リアルな現地状況を確認するものです。

法令上の制限を満たせる現地状況であるかの確認も行いますが、周辺の生活環境についてなど、買主の心理的な事柄に関する項目についても確認する必要があります。

現場調査では、以下のような項目の確認を行います。

隣接道路の状況について

調査内容を解説する前に、なぜ道路を確認する必要があるかをご説明します。

それは、建物を建てる際に、［接道義務］があるからです。

［接道義務］とは、建物を建てる場合、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないとだめだよ！といったものです。火事が起こった際、消防車が道路を使ってその建物までアクセスできる環境を確保するためにこのような規定が設けられています。

［建築基準法上の道路］とは何か。下表にまとめました。

建築基準法第42条		道路の内容
第1項	第1号	道路法による道路。幅員4m以上
	第2号 （開発道路）	都市計画法・土地区画整理法・旧住宅地造成事業などによる道路。幅員4m以上
	第3号 （既存道路）	都市計画区域もしくは準都市計画区域の指定時に既に存在していた道路。幅員4m以上
	第4号 （計画道路）	道路法・都市計画法・土地区画整理法などによる新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定した道路。幅員4m以上
	第5号 （位置指定道路）	道路法・都市計画法・土地区画整理法などによらず築造する道路で、特定行政庁から位置指定を受けた道路。幅員4m以上
第2項（みなし道路）		都市計画区域もしくは準都市計画区域の指定時に既に建築物が建ち並んでいる道路で、特定行政庁が指定した道路。幅員4m未満

ざっくりとしたイメージは、４ｍ以上の道路となりますが、４ｍ未満の道路でもセットバックをすれば建物の建設が可能になる場合もあります。

［セットバック］とは、道路幅が４ｍに満たない場合、敷地の一部を道路として利用できるような形状にすることで、道路要件を満たすやり方です。

役所の道路を管理している部署に聞き取りをすれば、道路幅員や建築基準法上の道路の種類を教えてくれます。ですが、自治体が管理している台帳上の道路幅員ではなく現況幅員を優先させる自治体もありますので、現地調査では、接道をとる道路の幅員を実測します。

道路幅員を実測する際の注意点として、道路区域はどこからどこまでかを把握しておく必要があります。基本的には、道路側溝の外面から反対側の道路側溝の外面までとなりますが、道路側溝がない道路もあれば、道路側溝ではなく大きめの水路の場合もあります。また、外観上道路側溝のように見えるが、実は私有地の側溝かもしれません。

このように、見かけ上は道路に見えても道路区域に含めてはいけない場合もありますので、役所に確認しながら実測することをオススメします。

また、見かけ上は道路ですが、公図を確認すると細い帯が道路と敷地の間に存在する場合があります。おそらく、その細い帯状の土地は、用悪水路か青道だと思われます。

［青道］とは、昔水路として利用していた土地で国から市に管理移管された無地番の土地です。現在も水路としての利用がある場合もあります。公図の前身ともいえる「絵地図」に青色で着色されていたことから、［青道］と呼ばれています。

道路と敷地の間に用悪水路や青道がある場合、厳密には道路と敷地が接していないことになるため、接道要件を満たすことができません。

そのような場合、乗り入れ口として水路占用許可を取ることで接道要件を満たすことができます。

接道道路の確認は、役所への聞き取りや法務局で取得した資料の確認をしながら行うことが一般的です。

単に細い帯状の土地があるかなどを確認するために登記簿が必要な場合は、法務局に行かなくても登記情報提供サービスを利用すればインターネット上で資料を取得することができます。

登記情報提供サービスのリンクはこちら

法務局に行く手間が省けるだけでなく、少しだけ取得に要する費用も安くなります。

騒音、悪臭などの公害について

騒音や悪臭など、いわゆる公害問題について確認をします。

近くに大きい道路や鉄道がある場合、騒音が懸念されますし、公共下水道が通っていない区域の場合、浄化槽による汚水処理をしているため、悪臭が懸念されます。

近隣住民の生活環境について

近隣の生活環境についての確認としては、ゴミ出しの状況や公共施設の使い方などの確認を行います。

隣地境界について

対象の不動産と隣接する土地との境界について確認します。境界杭があるかどうかや、越境している樹木や構造物があるかの確認を行います。 また、公図と大幅に乖離していないかについても併せて確認します。

周辺道路の地下埋設物について

これから建物を建築する場合、周辺道路の地下埋設物について確認する必要があります。

地下埋設物には、上水道、下水道、雨水管、ガス管などのライフラインに関するものがあります。

建物や外構のレイアウトに影響してくるため、それぞれライフラインの設備をどの道路へ接続するかを把握しておく必要があります。

また、どの位置にどれくらいの深さで埋設されているかは、役所に聞けばわかる場合もありますが、役所が管理している台帳どおりに埋設されているとも限らないので、できることなら現地のマンホールを開けるなど直接確認することをオススメします。

電気関係について

前述した地下埋設物の確認と似ていますが、上空に架かる電線についての確認を行います。

また、建設工事をする際にクレーンなどの重機を使う場合、支障となる電線がないかなどの確認をする必要があります。電線との距離が近くなってしまう場合、工事をする際に対策を行わなければならないこともあります。

さいごに

いかがでしたでしょうか。

この記事が一人でも多くの方のお役に立てると嬉しいです。

このように不動産調査における現地調査では、意外と確認しておくべき事項が複数あります。

現地調査では、法令上の制限などの確認に加え、今後その場で生活をすることとなる買主の、心理的な事柄も対象となるため、買主になったつもりで入念に調査を行いましょう。

当事務所では、不動産調査業務の代行を行っております。（不動産調査業務のページはこちら）

ご不明な点がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください！

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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